Unzulässigkeit der Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen des Vermieters
Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Wirksamkeit einer Vereinbarung beschäftigt, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten.
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Vereinbarungsgemäß zahlte die klagende Mieterin 1.400 auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen " Als die klagende Mieterin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der beklagte Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die klagende Mieterin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.
Der Bundesgerichtshof hat der Klage stattgegeben und entschieden, dass der beklagte Vermieterin nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des beklagten Vermieters widerspreche dem Treuhandcharakter der Mietkaution. Der Vermieter habe die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der klagenden Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei deshalb unwirksam.
07.05.2014 - VIII ZR 234/13
Bundesgerichtshof - PM 077/2014 vom 07.05.2014: