Im entschiedenen Fall ergab sich im Zeitraum zwischen Beurkundung des Kaufvertrages und Eigentumsumschreibung, dass zuvor in den Kaufpreis einberechnete Arbeiten entfielen würden. Die Parteien vereinbarten daraufhin privatschriftlich eine Kaufpreisminderung. Das OLG Stuttgart hatte dazu – entgegen der ständigen Rechtsprechung des BGH – entschieden, dass die vereinbarte Kaufpreisminderung hätte notariell beurkundet werden müssen. Der Schutzzweck der Beurkundungspflicht entfiele für beide Seiten erst im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung.

Dieser Ansicht ist der BGH im Revisionsverfahren nicht gefolgt. Stattdessen entfällt der Schutzzweck der Beurkundungspflicht – entsprechend der ständigen Rechtsprechung - bereits mit Beurkundung der Auflassung.

Hintergrund sei, dass die Auflassung durch die Beurkundung bindend wird und die Parteien somit alles getan haben, um den Eigentumswechsel herbeizuführen. In den Händen des Notars und bei den Grundbuchämtern liegt dann der weitere Vollzug. Somit sei bereits mit der Beurkundung der Auflassung ein Automatismus in Gang gesetzt, der den Schutzinteressen der Parteien gerecht wird und durch den Eigentumswechsel sein Ende findet. Im konkreten Fall wird der Käufer somit nur den im Nachgang vereinbarten, geminderten Kaufpreis entrichten müssen.

Dem notariellen Kaufvertrag nachfolgende Erklärungen müssen somit nicht beurkundet werden, solange die Erwerbs- und Veräußerungspflichten an sich nicht berührt werden.

Die gängige Praxis bei Grundstückskaufverträgen umfasst heute neben der Erklärung der Auflassung bereits im Kaufvertrag die sogenannte „Vorlagesperre“. Diese erlaubt es dem Notar, die beglaubigte Ablichtung mit der Auflassung erst dann im Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung vorzulegen, wenn der Verkäufer ihm die vertragsgemäße Zahlung des Kaufpreises bestätigt hat. Hintergrund sind Erwägungen der Erleichterung und der Kosteneinsparung.

Allerdings stellt die mit einer Vorlagesperre versehene Auflassung keineswegs die Erfüllung der Veräußerungspflicht des Verkäufers und der Erwerbsverpflichtung des Käufers dar. Vielmehr existieren umfangreiche Erwerbs- und Veräußerungspflichten, die bei nachträglichen Änderungen jeweils das Erfordernis einer notariellen Beurkundung auslösen.

In welchen Fällen ist bei Änderungen nach Beurkundung der Auflassung auch weiterhin eine Beurkundung notwendig?

Der Veräußerer schuldet die Vornahme aller Handlungen und die Abgabe aller Erklärungen, die von seiner Seite zum Eigentumsübergang nötig sind.

Auch der Käufer eines Grundstücks erfüllt seine Käuferpflicht nicht allein durch Mitwirkung bei der Auflassung. Er muss zur Erfüllung seiner Käuferpflichten auch alle anderen Maßnahmen veranlassen, die zum Übergang des Eigentums erforderlich sind.

Zu den Veräußerungspflichten des Verkäufers gehören die

• Auflassung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung,
• Lastenfreimachung, falls Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen sind,
• Mitwirkung bei der Finanzierung durch Bestellung eines Grundpfandrechts,
• Übergabe des Grundstücks bei Kaufpreiszahlung,
• „Entsperrung“ der Vorlagesperre.

Zu den Erwerbsverpflichtungen gehören die

• Kaufpreiszahlung,
• Übernahme des Grundstücks bei Kaufpreiszahlung,
• Auflassung und Beantragung der Eigentumsumschreibung.

Dabei handelt es sich um die wechselseitigen Verpflichtungen eines einfachen Grundstückskaufvertrags. In komplexen Grundstückstransaktionen können eine Reihe von Verpflichtungen hinzukommen. Beispielhaft sei die Anpassung von Mietverhältnissen, die Übertragung von Dienstleistungsverträgen oder die Durchführung von Arbeiten am Kaufgegenstand genannt.

Nachfolgende Änderungen, welche sich qualitativ den genannten Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtungen zuordnen lassen, bedürfen somit weiterhin einer notariellen Beurkundung.

Bei Unklarheiten über die Einordnung nachträglicher Vertragsänderungen beraten Sie gerne unsere Rechtsanwälte und Notare Herr Oliver Merleker, Herr Dr. Christian Volkmann und Frau Simone Krziwanek.

Hier finden Sie das Urteil im Volltext.