Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Wohnungsmieter eine
Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch
dann innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben muss, wenn
er die der Sache nach gleiche Einwendung schon gegenüber früheren
Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat.
Der Kläger verlangt von den Beklagten, seinen Mietern, die Nachzahlung von
Betriebskosten. Im Oktober 2004 hatte der Vermieter eine
Betriebskostenabrechung für das Jahr 2003 erstellt, in der er unter anderem
die Grundsteuer anteilig auf die Mieter umgelegt hatte. Dagegen wandten die
Mieter unter anderem ein, dass sie gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung
nicht zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet seien. Auch im Hinblick auf
die im November 2005 erstellte Betriebskostenabrechung für das Jahr 2004
machten die Mieter unter anderem diesen Einwand geltend. Schließlich
erstellte der Vermieter im Dezember 2006 eine Betriebskostenabrechnung für
das Jahr 2005, in der er erneut die Grundsteuer anteilig auf die Mieter
umlegte. Zu dieser Abrechnung äußerten sich die Mieter nicht.
Mit der Klage hat der Vermieter die danach noch offen stehenden
Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis
2005 - insgesamt rund 800 Euro - geltend gemacht.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine erneute Beanstandung der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 hinsichtlich der auf die
beklagten Mieter anteilig umgelegten Grundsteuer nicht deshalb entbehrlich
war, weil die beklagten Mieter bereits gegenüber den
Betriebskostenabrechnungen für die vorangegangenen Jahre 2003 und 2004
jeweils fristgerecht eingewandt hatten, dass sie die Erstattung anteiliger
Grundsteuer nicht schuldeten. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch müsse der
Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für
ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten
ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen. Die Beanstandung einer früheren
Betriebskostenabrechnung mache eine solche Mitteilung grundsätzlich auch
dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche
Einwendung handelt. Ziel des Gesetzes sei es, durch Fristablauf Klarheit
über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr
zu erlangen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung
einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere
Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut)
beanstandet werde. Die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer
früheren Betriebskostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb
der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist sei daher geboten, um
das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel der Rechtssicherheit durch Fristablauf
zu erreichen.
12.05.2010 - VIII ZR 185/09
Bundesgerichtshof - PM Nr. 103/2010 vom 12.05.2010: