Bundesgerichtshof zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses
Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen
bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in
einem Fall getroffen, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit
schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.
Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung
in Leipzig in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis
einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt.
Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe
nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80
Euro aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom
21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den
Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden
Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils
monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand
von 5.303,27 Euro sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 Euro.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die fristlose Kündigung vom 21.
Mai 2007 den Begründungsanforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gerecht
werde und deshalb nicht unwirksam sei. Zweck der Vorschrift sei es, dem
Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches
Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er
sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der
Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden,
dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als
Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete
beziffert.
Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen
weiter entwickelt, in denen der Vermieter - wie im entschiedenen Fall - die
Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genüge es
zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der
Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem
Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die
Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können.
Diesen Anforderungen werde die im entschiedenen Fall ausgesprochene
Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.
12.05.2010 - VIII ZR 96/09
Bundesgerichtshof - PM Nr. 102/2010 vom 12.05.2010: