Hintergrund der Umwandlungsverordnung ist eine Änderung des Baugesetzbuches durch das Baulandmobilisierungsgesetz. Unter anderem wurde im Rahmen dieser Gesetzesänderung auch § 250 neu in das Baugesetzbuch eingeführt. § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB ermächtigt die Landesregierung dazu, Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“ durch Rechtsverordnung zu bestimmen, in denen die Umwandlung von Bestandsgebäuden grundsätzlich verboten sein soll.

Mit der am 06. August 2021 in Kraft getretenen Umwandlungsverordnung hat der Senat nunmehr ganz Berlin ausnahmslos zu einem solchen Gebiet erklärt. Nach Auffassung des Verordnungsgebers ist die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in allen Stadtteilen besonders gefährdet.

Dieses Umwandlungsverbot gilt für „Wohngebäude“ in denen sich „mehr als fünf Wohnungen“ befinden. Weitere Anforderungen an ein „Wohngebäude“ lassen sich dem Wortlaut des Gesetzes nicht entnehmen. Die Gesetzesbegründung der Bundesregierung spricht jedoch von Gebäuden, die „ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind“.

Daraus lassen sich zwei Rückschlüsse ziehen:

Erstens setzt der Gesetzgeber nicht voraus, dass die Wohnungen tatsächlich bewohnt sind. Sie müssen nur dazu bestimmt sein, Wohnzwecken zu dienen. Vom Genehmigungsvorbehalt werden daher auch Wohnungen erfasst, die zwar leerstehen, aufgrund ihrer grundsätzlichen Vermietbarkeit dem Wohnungsmietmarkt jedoch zugeführt werden können.

Zweitens verlangt der Gesetzgeber nicht, dass sich im Gebäude ausschließlich Wohnungen befinden. Es reicht aus, dass das Gebäude „teilweise“ der Wohnnutzung dient. Neubauten sind vom Umwandlungsverbot nicht betroffen.

Das Gesetz sieht schließlich einige Konstellationen vor, in denen die Genehmigung zwingend erteilt werden muss. Dies ist der Fall, wenn:

• das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
• das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
• das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,
• auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder
• ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

Die Umwandlungsverordnung als Download.

Bei Rückfragen zu den Auswirkungen der Umwandlungsverordnung steht Ihnen Herr Rechtsanwalt und Notar Oliver Merleker gern zur Verfügung.